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自地自建對建設公司稅務影響

一、定義：

建設公司向地主購入土地，並自行籌資、規劃及委託營造廠商興建房地出售，屬最傳統對經營型態。自地自建之優點為經營上較具自主權，避免滋生糾紛，若遇優良建築個案，獲利較高。其缺點為資金需求較龐大，通常為具良好資力及財務規劃能力之業者所採用。

二、營業稅：

1. 房屋：

1. 依營業稅法第1條規定，在中華民境內銷售貨物或勞務，均應課營業稅。建商出售房屋，即為銷售貨物。
2. 建屋出售性質上類似製造業，買賣成屋類似買賣業，依營業人開立銷售憑證時限表規定，買賣業及製造業開立憑證時限以發貨時為限，但發貨前巳收之貨款部份，應先行開立。因此建商應於房屋交付時開立統一發票，但交付前巳收價款(預售屋分期收款)，應於收款時先行開立。
3. 房地合併銷售，房地價格如何認定?

1. 因土地免營業稅、房屋應課營業稅，故土地及房屋之銷售價格認定將影響建商的稅負至鉅。
2. 依營業稅法施行細則第21條規定，營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明外，依房評定標準(含營業稅)佔土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額之比例，計算定著物部份之銷售額。
3. 依查核準則第32條第1項第3款規定：自中華民國七十五年一月一日起，營利事業與地主合建分成、合建分售土地及房屋或自行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較時價為低者，稽徵機關應依查得時價計算房屋銷售價格；其無查得時價者，房屋銷售價格（含營業稅）應依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例計算。故明定稽徵機關先依查得時價計算房屋價格，於無查得時價時，始依房地現值比認定房屋銷售價格。不過由於土地公告現值及房評定現值仍然是由行政機關評估而得的價格，未必精準(特別在現今財產稅的稅基量化偏低的實證背景下)，以歷史成本比例法來衡量房屋售價，自然比上開標準更為精細，而較接近實情。

2. 土地：依營業稅法第1項第1款：出售之土地免營業稅。

三、營利事業所得稅：

1. 房屋：依32條第1項第3款規定，劃分出房屋銷售價格後，依所得稅法第24條規定，其本年度收入總額減除各項成本費用、損失及稅捐後之純益額為所得額後，按稅率20%計算營利事業所得稅。
2. 土地：

1. 視土地取得時間，適用新制或舊制

2. 舊制計算方式：

1. 依所得稅法第4條第1項第14款規定：個人及營利事業出售土地之交易所得，免所得稅。
2. 惟該項盈餘分配予股東時，依同法第14條第1項第1類規定，屬營利所得，應由股東合併各類所得申報繳納綜合所得稅。(財政部75.12.08台財稅第7618357號函)。
3. 惟如次年度未將前揭盈餘分配，仍應所得稅法第66條之9規定，就該未分配盈餘加徵營利事業所得稅。

3. 新制計算方式：依所得稅法第24條之5，營利事業當年度房屋土地交易所得額，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算。課稅稅率20%

四、結論：

• 合建分售五滋自地自建與合建分售比較：