八證會計師_劉怡瑄會計師/地政士-稅務地政保險輕鬆學!

一、合建定義：

1. 地主提供土地，建商提供資金，雙方訂立契約，合作建屋，並約定於興建完成後，按約定方式分配房地、或銷售土地及房屋的一種投資開發不動產之經營型態。近來說，土地價格飆漲，且取得不易，合建案成為興建房屋的主流。
2. 合建契約須約定條款包括：合建標的物、分配比例、合建保證金、開工與完工，稅費負擔及產權登記等。

二、合建分售定義：

1. 地主與建商訂定合建契約，約定房屋興建完成後，地主出售土地，建商出售房屋，各自收取價款之合建方式。因此，購屋者須分別與地主簽訂土地買賣契約書、與建商訂定房屋買賣契約書。
2. 合建分售契約書中亦會規範未銷售房地之處理方式，例如：建商公司按土地售價打折向地主購買土地。

三、營業稅：

1. 建商：

1. 依營業稅法第1條規定，在中華民境內銷售貨物或勞務，均應課營業稅。建商出售房屋，即為銷售貨物。
2. 建屋出售性質上類似製造業，買賣成屋類似買賣業，依營業人開立銷售憑證時限表規定，買賣業及製造業開立憑證時限以發貨時為限，但發貨前巳收之貨款部份，應先行開立。因此建商應於房屋交付時開立統一發票，但交付前巳收價款(預售屋分期收款)，應於收款時先行開立。
3. 房地合併銷售，房地價格如何認定?

1. 因土地免營業稅、房屋應課營業稅，故土地及房屋之銷售價格認定將影響建商的稅負至鉅。
2. 依營業稅法施行細則第21條規定，營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明外，依房評定標準(含營業稅)佔土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額之比例，計算定著物部份之銷售額。
3. 依查核準則第32條第1項第3款規定：自中華民國七十五年一月一日起，營利事業與地主合建分成、合建分售土地及房屋或自行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較時價為低者，稽徵機關應依查得時價計算房屋銷售價格；其無查得時價者，房屋銷售價格（含營業稅）應依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例計算。故明定稽徵機關先依查得時價計算房屋價格，於無查得時價時，始依房地現值比認定房屋銷售價格。不過由於土地公告現值及房評定現值仍然是由行政機關評估而得的價格，未必精準(特別在現今財產稅的稅基量化偏低的實證背景下)，以歷史成本比例法來衡量房屋售價，自然比上開標準更為精細，而較接近實情。

2. 地主：

1. 依營業稅法第1項第1款：出售之土地免營業稅。

四、營利事業所得稅：

1. 建商：依查核準則第32條第1項第3款規定，劃分出房屋銷售價格後，依所得稅法第24條規定，其本年度收入總額減除各項成本費用、損失及稅捐後之純益額為所得額後，按稅率20%計算營利事業所得稅。
2. 地主：

1. 視土地取得時間，適用新制或舊制

2. 舊制計算方式：4條第1項第14款規定：個人及營利事業出售土地之交易所得，免所得稅。
3. 新制計算方式：15%~40%

i 出價取得：

甲、土地交易所得=交易時成交價額-原始取得成本-因取得、改良及移轉而支付的費用。

乙、課稅所得=土地交易所得-交易日前3年內土地交易損失金額-依土地稅法規定計算土地漲價總數額。

2. 繼承或受贈取得：土地交易所得=交易時成交價額-繼承或受贈時之土地公告現值按消費者物價指數調整後之價值-因取得、改良及移轉而支付的費用。

五、結論：