八證會計師_劉怡瑄會計師/地政士-稅務地政保險輕鬆學!

G先生說：我法拍屋轉手賺100多萬，而且只繳土地增值稅，沒繳一毛房地合一稅，哈哈!

這是真的嗎?

只要法拍加價金額加在房屋，有節稅效果(前提：適用房地合一稅率大於土地增值稅)，若還有費用可減除，這是有可能的!

舉例來說：
情況一：加價金額加在土地，總稅負44萬
單位：萬元
           X1/01/01                               X1/06/30
        公告現值 底價 得標價        公告現值  售價
土地   200         120   160                  200 
房屋   100         110   120                  100
小計   300         230   280                  300   400

X1/06/30出售稅負44萬：
房地合一稅：400-280-(200-160)*45% = 36
土地增值稅：(200-160)*20% =               8
                                                      合計 44

情況二：加價金額加在房屋，總稅負36.5萬

               X1/01/01             X1/06/30
公告現值 底價 得標價 公告現值 售價

土地 200 120    130      200
房屋 100 110    150      100
小計 300 230    280      300        400

X1/06/30出售稅負36.5萬：

房地合一稅：400-280-(200-130)*45% = 22.5
土地增值稅：(200-130)*20% =                 14
                                                       合計 36.5

結論：
1. 加價加對地方，稅負差很多。
2. 主要是房地合一稅減除土地漲價數額，及土地增值稅稅率低於房地合一稅稅率所致。

< 法條依據 >：
1. 土地稅法第30條：
土地所有權移轉或設定典權，其申報移轉現值之審核標準，依左列規定：
五、經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。
2. 土地稅法第31條：
土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之
申報移轉現值中減除下列各款後之餘額，為漲價總數額：
一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經
移轉之土地，其前次移轉現值。
3. 房地合一課徵所得稅申報作業要點第參、個人房屋、土地交易所得計算及相關調整第六項：
六、個人依本法第十四條之四規定計算房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，應按規定稅率計算應納稅額申報納稅，不併計綜合所得總額。
前項房屋、土地交易所得計算方式如下：
（一）出價取得：
房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用
4. 房地合一課徵所得稅申報作業要點第參、個人房屋、土地交易所得計算及相關調整第十一項：
個人除得減除前點規定之成本外，其提示下列證明文件者，亦得包含於成本中減除：
（一）購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），及於房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。
（二）取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。